상가건물 임대차보호법 아리송했나요? 완벽정리 가실게요!

 

안녕하세요. 돈남우 형님입니다.
 
오늘은 상가 임대차보호법에 대해서 알아보려고 합니다. 공부를 해도 헷갈리기만 하는 상가임대차보호법. 오늘 자세히 공부해 볼게요. 상가임대차보호법은 상가를 임차해서 장사를 하고 있는 자영업자를 보호하기 위한 법입니다. 주택임대차는 익숙한 편인데, 상가임대차는 익숙하지 않은 편인데요.
 

상가건물 임대차보호법 완벽 정리

 
 상가건물 임대차보호법은 약칭으로 상가임대차법, 더 줄어서 상임법이라고 말합니다.
 
일단 기본적인 내용부터 살펴보도록 하겠습니다. '찾기 쉬운 생활법령'의 내용에서 가져온 내용을 참고할게요.
 

 
 

내 지역의 환산보증금이 얼마인지 확인하기 

 
우선 인터넷등기소에 들어가면, 우측 하단에 소액임차인의 범위를 누르시면 지도로 볼 수가 있습니다. 
 
 
 
 

그럼 먼저 서울지역부터 한번 알아보도록 하겠습니다. 

 

 
 

 
 
 

강원도도 한번 살펴볼까요?

그럼 한번 정리해볼게요.
 

대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 발생합니다.

대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에게 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항) 
 

우선변제권은 건물의 인도와 사업자등록 그리고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 발생합니다. 

우선변제권의 발생시기는 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

 (중요포인트!!)
즉 확정일자는 우선변제권의 요건이라는 의미이네요.  중요한 부분은 사업자등록과 확정일자는 임대차계약 후 건물인도일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 임대차계약서와 신분증을 지참해서 신고해야 한다는 것, 잊지마세요.

또 사업자등록 후에 주소지 변경이나, 폐업신고를 하게 되면, 동일 상호로 사업자를 등록한다고 해도 대항력이 유지되는 건 아니에요. 대항력이 소멸된다는 의미입니다.
 

대항력과 우선변제권의 예시

Q) 2023년 2월 8일 사업자등록과 건물의 인도를 하고, 2023년 2월 18일에 확정일자를 받았다면, 대항력과 우선변제권은 언제 발생할까요?
 
A) 대항력은 사업자등록과 건물의 인도를 한 다음 날 0시에 발생을 하니, 2023년 2월 9일 0시에 발생합니다. 
우선변제권은 이미 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받았기 때문에 2023년 2월 18일에 발생합니다.
 
 

환산보증금 초과 상가는 보호를 못 받나요?

위에서 환산보증금 9억 원을 말씀 드렸는데요. 서울지역 환산보증금 9억원을 초과하는 건 보호를 못 받나요?
 
환산보증금이 초과가 되면, 우선변제권이나 5% 인상 제한은 적용되지 않습니다만, 
㉠ 계약갱신요구권, ㉡ 대항력,  ㉢ 권리금 회수기회 보장이 적용됩니다.
 

계약갱신요구권 ( 5년 -> 10년 , 2018.10.16 개정)

기존에는 계약갱신요구권이 5년까지였는데, 2018년 10월 16일 이후부터는 10년으로 개정이 되었지요. (밑에 빨간 박스) 따라서 개정일 이후에 일어난 신규 계약이나, 기존 계약이라고 하더라도 이후 갱신된 경우가 있다면 10년까지 적용받을 수 있습니다.
 
 

 

저의 블로그를 찾아주셔서 감사합니다. 주인장인 자낳괴 (자본주의가 낳은 괴물) 돈남우 형님은 돈에 관한 거의 모든 것을 포스팅합니다. 제 블로그를 방문해 주시는 모든 분들에게 돈과 행운, 무엇보다 행복이 삶 속에서 넘쳐나길 기원합니다.!